Elővásárlási jog
Az elővásárlási jog, mint a közös tulajdon egyik speciális szabálya
Mi is az az elővásárlási jog?
Osztatlan közös tulajon esetén saját tulajdonrészével minden tulajdonostárs önállóan rendelkezhet, így azt akár más tulajdonába is adhatja. Ez lehet akár tulajdonostárs, de lehet kívülálló harmadik személy is. Az átruházásnak számos jogcíme lehet, így például ajándékozás, csere, de természetesen a leggyakoribb az adásvétel. Ebben az esetben, azaz ha valamelyik tulajdonostárs harmadik személytől – azaz a tulajdonostársaktól különböző, kívülálló személytől – a saját tulajdonrészére vételi ajánlatot kap, akkor a többi tulajdonostársat elővásárlási jog illeti meg. De mi is az az elővásárlási jog?
Mint elnevezéséből is jól látható, osztatlan közös tulajdon esetén az elővásárlási jog egy olyan, a tulajdonostársakat megillető jogosítvány, ami biztosítja azt, hogy annak jogosultja a kívülálló személyeket megelőzően szerezhessen további tulajdonrészt a közös tulajdonban lévő ingatlanban.
Az elővásárlási joggal kapcsolatos eljárás
Ha a tulajdonostárs kívülálló harmadik személytől kap vételi ajánlatot a tulajdonrészére, és azt el kívánja fogadni, akkor ezt megelőzően köteles a vételi ajánlatot teljes terjedelmében – mint a részéről tett eladási ajánlatot – közölni az elővásárlásra jogosult tulajdonostársakkal azzal a felhívással, hogy nyilatkozzanak: kívánnak-e élni elővásárlási jogukkal. Ha az elővásárlásra jogosult akként nyilatkozik, hogy az így közölt ajánlatot elfogadja, akkor a szerződés közte és a tulajdonostárs között jön létre. Fontos tehát, hogy a szerződés – függetlenül attól, hogy okiratba foglalt adásvételi szerződést még nem írtak alá a felek – önmagában a vételi ajánlat közlésével és annak határidőn belül elfogadásával létrejön. De mennyi is az elfogadásra nyitva álló határidő?
Az elővásárlási jog gyakorlásának határideje
A Polgári Törvénykönyv nem határozza meg napra pontosan, hogy az elővásárlási jog milyen határidőn belül gyakorolható. A gyakorlatban ez a határidő jellemzően 8-15 naptári nap között van, azonban a bírói gyakorlat végső soron akként foglal állást, hogy nincs minden ügyben egységesen érvényes határidő, hanem azt az adott helyzet összes körülménye alapján, esetileg kell mindig meghatározni.
Mikor van és mikor nincs elővásárlási jog? Az elővásárlási jog kijátszása
Fontos hangsúlyozni, hogy az elővásárlási jog kizárólag akkor illeti meg a tulajdonostársat, ha a másik tulajdonostárs saját tulajdonrészét eladni kívánja harmadik személynek, azaz az átruházás jogcíme adásvétel. Nem áll fenn tehát az elővásárlási jog, ha az átruházás jogcíme nem adásvétel, hanem más, így jellemzően, de nem kizárólagosan ajándékozás, csere vagy akár apport. Ez azt jelenti, hogy amennyiben az átruházás ezen utóbbi jogcímek valamelyikén történik, akkor a tulajdonostársaknak nincsen e vonatkozásban többletjogosítványuk, azaz nem gyakorolhatnak olyan „előjogot”, amivel beleszólhatnának a harmadik személlyel kötendő szerződés létrejöttébe. Ebből következik az a gyakran előforduló helyzet, hogy a tulajdonostársak egyébként sem felhőtlen vagy egyenesen rossz viszonya következtében a tulajdonrészét értékesíteni kívánó tulajdonostárs – valódi szándékát leplezve – tulajdonrészét olyan jogcímen ruházza át kívülálló harmadik személyre, amellyel kikerülhetővé válik az elővásárlási joggal kapcsolatos eljárás lefolytatása. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy bár a felek valós szándéka adásvételre irányul és a valóságban van is vételárfizetés, mégis ajándékozási, csere- vagy éppen apportszerződést kötnek. Ez a megoldás az ilyen módon létrejövő színlelt szerződés érvénytelenségét eredményezheti.
Az elővásárlási jog megsértése
Ha a tulajdonostárs az elővásárlási jogból eredő kötelezettségeit megszegi, akkor az így kötött szerződés az elővásárlásra jogosult tulajdonostárssal szemben hatálytalan. A hatálytalanságból eredő igényeket a tulajdonostárs a szerződéskötésről való tudomásszerzéstől számított harminc naptári napon, de legfeljebb a szerződéskötéstől számított három éven belül tudja érvényesíteni, ezzel egyidejűleg azonban az ajánlatot elfogadó nyilatkozatot kell tennie és igazolnia kell teljesítőképességét, azaz azt, hogy képes és kész a vételár hiánytalan megfizetésére. Ez történhet bankszámlakivonattal vagy akár ügyvédi letéti igazolással is.
Amennyiben Ön is úgy érzi, hogy tulajdonostársa megpróbálja kijátszani az elővásárlási jogát, vagy egyszerűen csak tart attól, hogy nem tartják be az elővásárlási joggal kapcsolatos eljárásrendet, és ezáltal tulajdonjogából fakadó jogai sérülhetnek, akkor forduljon ügyvédi irodánkhoz!